現行制度における住宅ローン控除制度は平成25年居住開始分までとなっていましたが、今回の改正では平成29年居住開始分まで延長し、年間最大控除額が一般住宅では40万円、認定住宅（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅）では50万円まで拡大します。



平成26年4月～平成29年12月までの欄の金額は、購入時の消費税の税率が8%または10%である場合の金額です。5%の税率で購入した場合の借入金等の年末残高の限度額は従前どおりの2,000万円（3,000万円）となります。



住宅ローン減税改正と消費税増税のスケジュールは下のグラフのようになります。




所得税から控除しきれない部分を翌年度分の個人住民税から控除する措置は、今回の改正で適用期限が平成29年居住開始分まで4年延長し、年間最大控除額が97,500円から136,500円（課税所得税額の7%）に拡大します。
　
さらに税制改正大綱には
「所得税に加え個人住民税による住宅ローン減税の拡充措置を講じてもなお効果が限定的な所得層に対しては、別途、良質な住宅ストックの形成を促す住宅政策の観点から適切な給付措置を講じ、税制において当面、特例的な措置を行う平成29 年末まで一貫して、これら減税措置とあわせ、住宅取得に係る消費税負担増をかなりの程度緩和する。」
とあり、具体的内容についてはできるだけ早期に遅くとも今夏までにはその姿を示すこととすると書かれています。



消費税率の引き上げに伴い住宅ローン減税が拡大されますが、消費税率がアップする前と後のどちらに買うのが有利なのでしょうか？
おおざっぱなものですがシミュレーションしました。

＜例＞
税抜2,000万円の建物を購入、各年の借入金等の年末残高限度額が4,000万円とします。
① 消費税率5%時　消費税額は100万円、税額控除の最大控除額は200万円
② 消費税率8%時　消費税額は160万円、税額控除の最大控除額は400万円

課税所得金額が400万円（控除は基礎控除のみと仮定）では
住宅借入金等特別控除前の所得税額が372,500円、住民税額が402,500円となります。
①では所得税の税額控除20万円×10年＝200万円
②では所得税と住民税の税額控除を合わせて40万円×10年＝400万円
となり、税額控除の増加額が消費税の増税分を上回ります。

課税所得金額が200万円（控除は基礎控除のみと仮定）では
住宅借入金等特別控除前の所得税額が107,500円、住民税額が206,500円となります。
①では所得税と住民税の税額控除を合わせて20万円×10年＝200万円
②では所得税と住民税の税額控除を合わせて244,000円×10年＝244万円
となり、消費税の増税分が税額控除の増加額を上回ります。
ただこちらについては今後内容が示される給付措置次第では増税後の方が有利になるかもしれません。

消費税率アップ前と後ではどちらか有利なのかは条件で変わってくるので住宅購入を検討されている方は慎重に判断する必要があると思われます。


スタッフＳ





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